2020年10月26日星期一

逆按揭

 

逆按揭是什麼,是將物業抵押給銀行,銀行每個月出糧給你,這筆錢或者叫做年金,直至你百年歸老這資產還剩餘多少才傅給受益人,若沒有子女可以給你的兄弟姐妹等,所以要找一間有實力而穩定的銀行去辦逆按揭,萬一銀行倒閉你的單位就什麼也沒有,個人不贊成朋友做逆按揭,除非到了山窮水盡時才去做,逆按揭是將物業改變成年金的一種。

其實若將物業放盤,將金錢慢慢去用,租一些平些的樓和每月支出,再計算一下便知道捱多少年才可以用盡這筆費用,當然你可以將部份的金錢做穩定風險的退休基金去增值,到了差不多用盡這筆費用時,又合符資格去申請公屋或老人院,這樣才能說賺到盡,又戓者叫做靈活運用資產。

假設將物業放盤價值是500萬,租平價樓+每月支出共$23000,即是18年便用盡這筆費用,有人說$23000夠用嗎,首先要放棄不住在名校網區,沒有會所的住宅樓宇,可能住村屋,或離開市中心個多小時的居住環境,這樣應該夠用。假設65歲將物業套現,估計83歲便用盡這筆費用,到時申請住政府老人院。有人會問租樓近父母好嗎,首先就要看你自己本人,退休前你/妳每星期有幾多天探父母,若退休後都保持每星期探父母一次,你/妳不用住得這麽近,因為你/妳個人是響往自由不被束縛,若你/妳退休後慣常每星期探父母三次,這樣你/妳就需要租樓住近父母。

逆按揭是計算50年或以下的樓齡,申請人一定要是退休者。住宅單位抵押給銀行後,若干年後樓齡已是70年,假若有大財團收購這座大厦,問題便來了,因為單位早已抵押給銀行,理應由銀行接收這話事權,收取財團多少費用不屬於你,若銀行仍每月給年金,但你沒有樓住,往何處呢,去住老人院都不夠支出啦,這點要思考一下,不過大多數人會說到時賠償金額,可能夠你/妳在老人院住。

若逆按揭以500萬樓價來計算,55歲申請逆按揭,20年為限每月取$11250,終身取$9050,值得嗎,$9050夠用嗎,很難說見仁見智,先計算每月的基本支出,水電煤、管理費、差餉、家居上網、電話費、買餸+日常雜費,未計算將來通脹的增加、個人的消費支出等,若夫婦兩人支出又如何呢,自己去計算一下豐儉由人。另一樣要考慮一下,當你七八十歲時想聘請女傭工作,$9050如何夠用呢!

為何會說這题目,因為有一位朋友在茶聚時常問,做逆按揭或政府年金那個方案抵呢,那個計劃誰賺得多,他是一位數口皇,知道何處找到平靚正,付少許錢又可以賺到高質數的享受,逆按揭這些問題對我來說怎會知,有疑問他為什麼不直接向銀行查詢,可能怕見銀行經理,當時個人想法就是將單位放盤,然後用這筆錢去租樓,用完這筆錢去申請公屋或老人院,這樣就賺到盡,但對方又不想生活由舒適居所跌至身無分文,其實做逆按揭是到了山窮水盡才行這一步。有人說將單位留給子女,但不要忘記父母辛苦了幾十年捱到供完樓,又供完你/妳讀大學,要付錢的責任早已完成了,其餘的應是父母去享用,做逆按揭是退休後每月有多些退休金用,若逆按揭令子女留在家享受未來20年以上,他們都可能已是40歲以上,畢業這麽多年為何仍咁窮,為何找不到結婚的對象,40歲這年齡應該是供緊樓的時期,若已婚為何還沒有能力供樓,所以即使父母將單位做逆按揭也是沒有錯,至少退休後也可以解決日常的基本支出,至於不做逆按揭將單位留給子女,他們將來也會拿去放盤換樓去享受,竟然是這樣為何不選擇做逆按揭呢。

安老按揭計劃 :

終身安居於原有物業 - 提取安老按揭貸款後, 物業業主仍可居住在原有物業。即使年金年期已屆滿(即10年、15年、20年),仍可繼續住至百年歸老。然而,利息和按揭保費仍須繼續累計入安老按揭貸款的總結欠。

若要賺到最好,就是取20年這計劃,收取這款項較多些,但要考慮以後生活能否有能力去支出,若65歲申請,20年後已是85歲,75歲這年欲想聘請外傭有沒有能力呢,若搬去老人院住支出夠用嗎,或者做逆按揭要保持身體健康,才可以到了80歲仍可以照顧自己。

逆按揭- 维基百科,自由的百科全书

安老按揭計劃 - The Hong Kong Mortgage Corporation Limited

安老按揭計算機 - The Hong Kong Mortgage Corporation Limited

逆按揭:用自住物業帶來退休收入- 錢家有道

逆按揭在港可行嗎? | 樓按澄語| 中原地產

【按揭知多啲】「 逆按揭」的遊戲規則| MoneyHero

逆按揭自製長糧I-II | 分享安老按揭( 又名: 逆按揭)計劃小知識


這些以55歲、60歲、65歲、70歲、75歲、80歲去測試,只用一人去計算,因為不懂得用兩人去計算,估計數字都差不多,那個方案最抵不太重要,逆按揭是在山窮水盡時才用。

55歲去計算。

60歲去計算。

以65歲去計算。

70歲去計算。

75歲去計算。

80歲去計算。

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